Die eheliche Wohnung bei Trennung und Scheidung

Dr. Doris Kloster-Harz, Dr. Eva Schönberger
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Häufig zerbrechen Ehen gerade dann, wenn endlich das Häuschen oder die Eigentumswohnung, auf die man lange gespart hat, angeschafft sind. Gerade dann stellt ein Paar oft fest, auch in der neuen Wohnung bleiben die alten Probleme. Die gemeinsamen Ziele und die Hoffnung auf Besserung der Beziehung sind dahin. Lange hat das Paar gespart und geplant. Der Traum vom eigenen Heim hat sich verwirklicht. Nichts in der Ehe ist besser geworden.

Die Frage, wie sich Eheleute dann im Hinblick auf Miteigentum oder Alleineigentum an der Ehewohnung und ihre Nutzung einigen, ist Gegenstand zahlreicher gerichtlicher Streitigkeiten. Die überwiegenden Regelungen hierfür finden sich in den familienrechtlichen Vorschriften des BGB, aber auch im Gemeinschafts- und Gesellschaftsrecht des BGB sowie im Zwangsversteigerungsrecht. Dabei gibt es auch Berührungen mit steuerlichen und Finanzierungsgesichtspunkten. Mit all diesen Problemen und Fragen beschäftigt sich der folgende Beitrag.

I. Was wird aus dem Haus oder Eigentumswohnung?

Ehewohnung

Das Gesetz definiert den Begriff “Ehewohnung” nicht. Nach allgemeiner Meinung ist der Begriff weit auszulegen. In Rechtsprechung und Literatur wird als Ehewohnung die Wohnung bezeichnet, in der die Eheleute bestimmungsgemäß gewohnt haben oder wohnen wollten. In der Ehewohnung führen die Ehegatten ihren gemeinsamen Hausstand, sie bildet das räumliche Zentrum der Ehe. Der Begriff ist erwähnt in § 1361 b BGB und § 1568 b BGB. Die frühere Hausratsverordnung, die aber bereits seit 01.09.2009 außer Kraft getreten ist, verwandte den Begriff ebenfalls.

Je nach Gestaltung der ehelichen Lebensverhältnisse gibt es nicht nur eine Ehewohnung, es kann auch mehrere Ehewohnungen geben. Arbeitet etwa der Ehemann in Würzburg, die Ehefrau in München und beide Ehepartner besuchen sich gegenseitig so oft wie möglich und gestalten in den jeweiligen Wohnungen ihr gemeinsames Familienleben, werden beide Wohnungen zur Ehewohnung.

Nach der Definition des BGH gehören dazu alle Räume, in denen die Ehegatten gewohnt haben und auch solche Räume, die nach den Umständen zu Wohnzwecken bestimmt waren. Entscheidend ist die tatsächliche sog. Widmung. Haben sich also die Parteien gemeinsam zwei derartige Wohnungen gekauft und sind sie Allein- oder Miteigentümer dieser Wohnungen, so ist im Rahmen der Ehewohnungsauseinandersetzung über beide Wohnungen zu entscheiden. Zur Ehewohnung zählen auch Nebenräume wie Keller, Speicher, Garagen und Gartenanteile.

Etwas anderes gilt, wenn ein Ehepartner in einem Haus oder in einer Wohnung einen Betrieb oder eine Praxis betreibt. In diesem Fall gehören die Räume nicht zur Ehewohnung.

Häufig kann sich ein Problem bei der Beurteilung von Ferienwohnungen, Lauben und Wochenendhäusern ergeben. Hier ist umstritten, ob und inwieweit sie ebenfalls als Ehewohnung anzusehen sind. Die Eigenschaft als Ehewohnung verneinen das Oberlandesgericht Zweibrücken und das Oberlandesgericht München. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main bejaht sie. Letztlich wird man darauf abstimmen müssen, ob diese Räume den Mittelpunkt des ehelichen Zusammenlebens bilden. Auch ein Gartenhäuschen kann Ehewohnung sein, in Einzelfällen auch ein Wohnwagen oder Wohnmobil.

Die Ehewohnung verliert ihren Charakter als Ehewohnung nicht durch den endgültigen Auszug eines Ehegatten, wenn sich die Ehegatten über die Weiterbenutzung der Wohnung durch den Nichteigentümer-Ehegatten nicht eindeutig und endgültig geeinigt haben. Der Ehegatte, der nicht die Benutzung der Wohnung, sondern nur die Veräußerung oder optimale Vermietung seiner Eigentumswohnung anstrebt, kann eine Wohnungszuweisung nach § 1361 BGB nicht erreichen, da diese familienrechtliche Vorschrift nach ihrem Normzweck nur eine vorläufige Benutzungsregelung für die Trennungszeit unter Berücksichtigung der Eigentumsverhältnisse, nicht aber den Schutz des Eigentümers verfolgt.

Erwerb der Familienwohnung als Mit- oder Alleineigentum

Im Vertrauen auf Fortbestand und Dauer der Ehe und Wirtschaftsgemeinschaft erwerben Eheleute häufig ein Hausgrundstück oder eine Eigentumswohnung in Form von Miteigentum. Es kommt aber auch vor, dass entweder bei Eingehen der Ehe ein im Alleineigentum eines Ehepartners stehendes Haus oder eine im Alleineigentum stehende Eigentumswohnung zur Ehewohnung wird, oder aber auch später ein Ehegatte das als Ehewohnung dienende Anwesen allein erwirbt.

Scheitert die Ehe, so sind die Konsequenzen für die weitere Nutzung des Familienheims zu prüfen: die Frage, wer Nutzungsentgelt zu zahlen hat, wer die Lasten trägt, wie das gemeinsame Miteigentum aufgelöst wird und wie der Erlös zu verteilen ist, welche Konsequenzen sich hieraus für Zugewinnausgleich und Unterhalt ergeben.

Den Parteien kann hier nur dazu geraten werden, die anstehenden Fragen in allen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen so schnell wie möglich zu überdenken und Regelungen zu finden, die alle Gesichtspunkte einbeziehen. Bei Scheidung wird es erforderlich, zwei getrennte Haushalte zu führen. Dies hat häufig die Folge, dass Familienheim oder -wohnung nicht mehr von einer Partei allein finanziert werden kann.

Selbst wenn es wünschenswert erscheint, dass – zum Beispiel – Frau und Kinder im bisherigen Familienheim bleiben, um den Kindern neben den Konsequenzen der Scheidung, die sie zu verarbeiten haben, wenigstens den häuslichen Bereich zu erhalten, ist hierbei zu bedenken, dass sich in der Regel der Unterhalt von Ehefrau und Kindern erheblich kürzt, insbesondere auch wenn das Haus noch belastet ist und das Einkommen eines Alleinverdieners nicht ausreicht, um Lastentragung, Unterhalt und eventuelle Zugewinnausgleichsansprüche zu finanzieren. In der Praxis stellt sich häufig heraus, dass die Veräußerung eines zwar für die Familie angemessenen aber für zwei Haushalte nicht mehr tragbaren Anwesens eine notwendige wirtschaftliche Konsequenz der Scheidung ist, um beiden Ehepartnern eine gewisse finanzielle Beweglichkeit zu erhalten.

Oft werden vorschnell gerichtliche Anträge auf Zuweisung der Ehewohnung oder Aufteilung der Nutzung gestellt. Jede gelungene Scheidung ist ein Gesamtkunstwerk. Bevor Einzelanträge gestellt werden, sollten die Konsequenzen bedacht werden: Wie wirkt sich die beantragte Wohnungszuweisung auf die Miteigentumsauseinandersetzung, die Veräußerbarkeit des Anwesens, die Zugewinnausgleichsansprüche und die Unterhaltsansprüche aus? So ist wenig gewonnen, wenn zwar der Ehefrau mit den Kindern das Familienheim erhalten wird, sich aber zeigt, dass die wirtschaftlichen Konsequenzen bei Finanzierung des Familienheims die Zahlungen von Unterhalt für einen alleinverdienenden Ehegatten unmöglich machen oder aber der Ehegattenunterhalt von den anteilig von der Ehefrau zu zahlenden Kosten für ihren Miteigentumsanteil aufgezehrt wird oder sich Ehegatten- und Kindesunterhalt auf ein Minimum kürzen. Die wirtschaftliche Bindung eines großen Kapitalbetrages oder aber hohe monatliche Aufwendungen bei Erhalt des Familienheims müssen bei Scheidung in allen Konsequenzen bedacht werden. Hier liegt eine wesentliche Aufgabe der beratenden Rechtsanwälte.

Zuständigkeitserleichterungen

Soweit gerichtliche Hilfe bei diesen Auseinandersetzungen in Anspruch zu nehmen ist, haben sich im Zuge der Verwirklichung des sog. Großen Familiengerichtes zum 01.09.2009 Zuständigkeitserleichterungen ergeben. Somit entscheidet das Familiengericht nicht mehr nur über die Nutzungsregelung nach §§ 1361 b, 1568a BGB. Sondern auch für die Fragen, die sich aus dem gemeinsamen Eigentum und aus dem Gemeinschaftsrecht nach §§ 741 ff BGB ergeben, ist nun das Familiengericht mit dem sog. „Auffangtatbestand“ nach § 266 FamFG (sonstige Familiensachen) zuständig. Die Durchführung der Teilungsversteigerung ist dagegen weiterhin Aufgabe des Vollstreckungsgerichts beim Amtsgericht.

Da nun praktisch fast alles in der Hand des Familiengerichtes liegt, sind in der Praxis die Einzelfragen und die jeweiligen Rechtsstreitigkeiten auch vom zuständigen Gericht in einer Gesamtschau grundsätzlich beschließbar.

Die Regelung der Rechtsverhältnisse am Familienheim ist in vielen Fällen das zentrale Problem bei der Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien, insbesondere bei der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung. Eine vernünftige Lösung mit Gesamtschau dieser Fragen auf außergerichtlichen Wege erspart dem Scheidungspaar häufig erhebliche Prozess- und Sachverständigenkosten und ermöglicht eine für das getrennte Paar klare, überschaubare und getrennte Zukunftsgestaltung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

II. Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten

Außergerichtliche Regelung

Der kleinste Eingriff in die Neugestaltung der Lebensverhältnisse bei Scheidung besteht in folgendem: Die Ehegatten einigen sich, dass die Eigentumsverhältnisse an der bisherigen Ehewohnung von der Scheidung nicht berührt werden, dass man sich aber über die zukünftige Nutzung und das Nutzungsentgelt einschließlich Nebenkosten und Lastentragung verständigt. Dabei sind die Konsequenzen für den Unterhaltsanspruch und den Zugewinnausgleichsanspruch zu bedenken. Wird diese Lösung gewählt, sollten die Ehegatten auch eine Vereinbarung darüber treffen, wie lange ein Auseinandersetzungsanspruch nach § 749 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sein soll, um dem im Haus verbleibenden Ehegatten und gegebenenfalls den Kindern für eine absehbare Zeit die Sicherheit zu geben, dass ein Antrag auf Teilungsversteigerung nicht gestellt wird.

In der Praxis wird hier häufig die Lösung gewählt, dass bis zum Schulabschluss oder bis zur Volljährigkeit des jüngsten Kindes ein Antrag auf Teilungsversteigerung ausgeschlossen sein soll. Aber auch andere Anhaltspunkte für die zeitliche Anknüpfung sind möglich: etwa Fälligwerden einer Lebensversicherung, die die Tilgung von gemeinsamen Lasten ermöglicht, Abschluss einer Berufsausbildung, Wiedereintritt der Ehefrau ins Berufsleben oder bei Eintritt eines Erbfalls auf Seiten des Übernehmers und dergleichen mehr.

Häufig ist der Ehegatte, der im bisherigen Familienheim verbleiben will, interessiert daran, dass ihm der andere Ehegatte seinen Miteigentumsanteil überträgt. Hier kann im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung Grunderwerbsteuer gespart werden. Auch kann man bei Übernahme von auf dem Anwesen lastenden Verbindlichkeiten ohne größeren Kapitalaufwand mit Zustimmung der Gläubigerbank für sich eine günstige Finanzierung erhalten mit einem niedrigen Zinssatz und geringeren Tilgungsraten.

Die Kosten für eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung bei Rückzahlung des von beiden Ehegatten aufgenommenen Darlehens fallen bei dieser Lösung nicht an, vorausgesetzt, die Gläubigerbank stimmt zu. Auch die Kosten für ein neues Disagio oder zusätzliche Finanzierungs- und Grundbucheintragungskosten für Hypotheken/Grundschulden bleiben in diesem Fall erspart. Allerdings setzt dies voraus, dass der übernehmende Ehepartner die finanziellen/wirtschaftlichen Möglichkeiten hat, dem anderen Ehepartner seinen anderen Anteil abzukaufen und von der Bank als alleiniger Schuldner akzeptiert wird. Häufig fehlen bei einer solchen Lösung dem übernehmenden Ehegatten die finanziellen Mittel. In Betracht kommt ein gänzlicher oder teilweiser Ehegattenunterhaltsverzicht gegen Zahlung einer zu verrechnenden Unterhaltsabfindung oder aber auch die Verrechnung von Zugewinnausgleichsansprüchen. Zu denken ist auch an eine richterlich zu genehmigende Ganz- oder Teilverzichtslösung in Bezug auf Versorgungsausgleichsanwartschaften, die bei Scheidung zu übertragen wären. Nach neuem Recht sind die Vereinbarungen zum Versorgungsausgleich vereinfacht worden. Die Gerichte müssen Vereinbarungen zum Versorgungsausgleich nicht mehr genehmigen. Nur wenn die Staatskasse gefährdet wird, hat das Familiengericht ein Vetorecht gegen die Vereinbarungen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass dem übernehmenden Ehepartner eine längerfristige Stundung des Kaufpreisanteils, der an den anderen Miteigentümer auszuzahlen wäre, gewährt wird. Auch hier bietet sich als Gegenleistung für eine solche verzinsliche oder unverzinsliche Stundung eine Reduktion des Ehegattenunterhalts an. In Betracht kommt auch die Lösung, dass bei Veräußerung des Anwesens – etwa bei Erreichen der Volljährigkeit der Kinder – durch den übernehmenden Ehegatten der gestundete Teil oder bestimmte Erlösanteile bei Übertragung an den veräußernden Ehegatten ausgeglichen werden, um zu einem späteren Zeitpunkt das wirtschaftliche Gleichgewicht zwischen den Ehepartnern für die Übernahme des Anteils wieder herzustellen. Auf diese Weise kann dem veräußernden Ehepartner bei Scheidung ein angemessenes Äquivalent für die Übertragung seines Miteigentumsanteils gesichert werden.

Der Grund für solche Lösungen besteht häufig darin, dass die Ehegatten sich bei Scheidung darüber einig sind, dass das Familienheim den Kindern erhalten werden sollte, dass aber umgekehrt der Ehegatte, der auf die angemessene wirtschaftliche Verwertung seines im Miteigentum stehenden Hausanteils verzichtet, einen angemessenen Ausgleich hierfür haben möchte, wenn der andere Ehegatte zu einem späteren Zeitpunkt Wertsteigerungen bei Veräußerung realisiert.

Kommt aus persönlichen oder wirtschaftlichen Erwägungen nur die Lösung in Betracht, dass das in Miteigentum stehende Haus zu veräußern ist, so ist der Erlös zu teilen. Der Verkauf ist in vielen Fällen die einzige Möglichkeit, eine angemessene Lösung zu erzielen und getrennte wirtschaftliche Wege nach der Scheidung zu gehen. Jede Partei kann dann unter Einbeziehung von Unterhalts- und Zugewinnausgleichsansprüchen und Aufteilung des Veräußerungserlöses ihre Zukunft wirtschaftlich eigenständig gestalten.

Gerichtliche Regelung

Kommt keine der oben beschriebenen vertraglichen Lösungen in Betracht, so müssen die Partner zur Gestaltung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung richterliche Hilfe in Anspruch nehmen. Ist ein Ehegatte Alleineigentümer des Hauses, in dem sich die Familienwohnung befindet, so soll der Richter nach § 1568a Abs. II BGB für die Zeit nach Scheidung bzw. § 1361b BGB für die Zeit der Trennung die Wohnung dem anderen Ehegatten nur zuweisen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.

Eine unbillige Härte im Sinne der §§ 1361b und 1568a BGB sind identisch. An die Voraussetzungen für die Bejahung der unbilligen Härte sind strenge Anforderungen zu stellen, da in das grundrechtlich geschützte Recht des Eigentums eingegriffen wird. Es müssen somit außergewöhnliche Umstände vorliegen bzw. der Auszug müsste eine ungewöhnlich gravierende Beeinträchtigung darstellen. Da jeder Umzug mit Unbequemlichkeit und Kosten verbunden ist, lässt sich allein deshalb unbillige Härte nicht bejahen. Es reicht auch nicht aus, wenn ein Ehegatte für sich anführt, eine neu zu beziehende Wohnung stelle eine schlechtere Unterbringung dar. Hat allerdings ein Ehegatte, der Kinder betreut, keine Chance eine geeignete und erschwingliche Wohnung zu finden und kann er dies darlegen, so wird ihm die unbillige Härte zugestanden.

Bei seiner Entscheidung soll der Richter grundsätzlich die bestehende Eigentumslage akzeptieren. Bei der vorzunehmenden Beurteilung, was eine unbillige Härte ist, ist den Interessen beider Ehegatten Rechnung zu tragen. Befindet sich z. B. in der im Alleineigentum eines Ehepartners stehenden Wohnung auch der Arbeitsplatz dieses Ehegatten (z. B. Handwerksbetrieb oder Anwaltskanzlei, Arztpraxis), muss das Gericht auch diesen Gesichtspunkt berücksichtigen. Zudem kann es bei der Wohnungszuweisung dem Alleineigentümer kein Veräußerungsverbot auferlegen.

Das Gericht kann also nur in die Nutzungsverhältnisse und nicht in die Eigentumsverhältnisse an der Ehewohnung eingreifen. Dies geschieht durch Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den Ehegatten, d. h. dem Alleineigentümer und dem Nutzer des Anwesens. Sollte der Alleineigentümer die Ehewohnung veräußern, so kann sich der verbleibende Ehegatten gegenüber dem Erwerber auf den Kündigungsschutz aus dem Mietvertrag berufen.

Auch der Alleineigentümer kann die Zuweisung der Ehewohnung, aber erst für die Zeit nach Rechtskraft der Ehescheidung nach § 1568a BGB, auf sich beantragen, wenn er sie nicht zu Wohnzwecken benötigt, sich aber zeigt, dass sie aus zwingenden wirtschaftlichen Gründen veräußert werden muss. Ein solcher Schritt zur wirtschaftlichen Verwertung kann erforderlich werden, um Darlehensverbindlichkeiten (Zins- und Tilgungsleistungen) und Unterhaltszahlungen für Ehegatten und Kinder finanzieren zu können.

Wenn sich die Veräußerung des im Alleineigentum eines Ehegatten stehenden Anwesens als Verfügung über das Vermögen im Ganzen im Sinne des § 1365 BGB darstellt, kann der andere Ehegatte die Veräußerung torpedieren: er kann gegebenenfalls durch Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung beim Familiengericht ein Veräußerungsverbot und eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erwirken. Bei kleinerem Vermögen ist eine solche Verfügung zustimmungsbedürftig, wenn dem Ehegatten 15 % seines Vermögens verbleiben. Macht bei einem größeren Vermögen das verbleibende Vermögen 10 % des ursprünglichen Gesamtvermögens aus, greift § 1365 BGB in der Regel nicht ein. Bei einem verbleibenden Vermögensanteil von 30 % ist völlig unstreitig, dass kein Zustimmungserfordernis vorliegt.

Will ein Ehegatte, der keine dinglichen Rechte an der Ehewohnung hat, dort verbleiben und droht eine Veräußerung, so bedarf es raschen Rechtschutzes. Hier ist eine Sicherung der Rechte auf Begründung eines Mietverhältnisses auch durch einstweilige Anordnung erzielbar. Nach §§ 1361b, 1568a BGB, 200 ff FamFG kann vor bzw. im Scheidungsverfahren ein selbständiges Wohnungszuweisungsverfahren angestrebt werden.

Will der Nichteigentümer in der Ehewohnung bleiben, so ist die Härteschwelle besonders hoch angesiedelt, wenn er die Wohnung zur alleinigen Nutzung haben möchte. Demgegenüber ist sie herabgesetzt, wenn der alleinige Eigentümer in der Wohnung bleiben will. Ein Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung ist nicht ausreichend begründet, wenn es darin etwa heißt, der Ehemann und Alleineigentümer habe die Ehefrau ständig beschimpft und bedroht.

Die Anforderungen an einen begründeten Vortrag sind hoch. Es müssen einzelne Vorfälle unter Aufführung von Zeit, Ort und genauen Umständen dargelegt und möglichst Beweismittel und/oder eidesstattliche Versicherungen im Antrag angegeben werden. Ansonsten läuft der Antragsteller Gefahr, dass sein Antrag zurückgewiesen wird, weil der Sachvortrag zu wenig begründet ist.

Das Gericht hat einen großen Ermessensspielraum bei der Frage, wie es eine Drohung eines Ehegatten würdigt und ob diese ernst zu nehmen ist. So hat das OLG Karlsruhe in einer Entscheidung ausgeführt, dass ein Ehemann, der in der gesamten Ehezeit noch nicht gewalttätig geworden ist und einmalig körperliche Gewalt anwendet oder androht, nicht aus dem Haus/der Ehewohnung auszuweisen ist. Dem Zuweisungsantrag des anderen Ehegatten sei nicht stattzugeben, wenn sich aus den Umständen ergäbe, dass die Drohung nicht ernst gemeint sei.

Die Gerichte haben auf den Einzelfall abzustellen. Hier hängt es sehr vom Geschick des Rechtsanwaltes ab, dass der Sachverhalt ausreichend aufbereitet und begründet vorgetragen und unter Beweis gestellt wird. Bei einem einmaligen Vorfall müssen Anhaltspunkte dargelegt werden, dass sich Vergleichbares wiederholen könnte. Das OLG München führt auch aus, dass die Verursachung der entstandenen ehelichen Situation und Auseinandersetzungen durch den den Antrag stellenden Ehegatten z. B. durch Aufnahme von Beziehungen zu einem neuen Partner, die Härteschwelle heraufsetzen kann.

Regelung der Rechtsverhältnisse an einer Ehewohnung im Miteigentum beider Parteien

745 Abs. 1 BGB regelt die Verwaltung und Benutzung einer im Miteigentum stehenden Sache so, wie es die Miteigentümer mit Stimmenmehrheit entschieden haben. Fehlt eine solche Entscheidung, so kann nach § 745 Abs. 2 BGB jeder Miteigentümer eine “dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen”. Dieser Anspruch kann im Wege der Leistungsklage durchgesetzt werden.

Die grundsätzliche Gesetzesregelung wird jedoch für die Zeit der Trennung durch § 1361 b BGB und für die Zeit nach der Scheidung durch § 1568a BGB ersetzt. Zwar regelt vorbenannte Vorschrift nicht den Fall, dass beide Ehegatten Miteigentümer der Ehewohnung sind. In der Praxis zieht man jedoch eine Analogie zu § 1361b Abs. I S.2, § 1568a Abs. I BGB. Hier ist auf eine Entscheidung des Bayerischen Obersten Landgerichts zu verweisen.

Dieses Gericht argumentiert wie folgt:

Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, bei Alleineigentum einem Ehegatten die Ehewohnung zu entziehen und sie dem anderen Ehegatten zuzuweisen. Nach dem Sinn der Gesetzgebung müsse dies erst Recht gelten bei Miteigentum beider Ehegatten. Dabei sei aber die Billigkeitsregelung der §§ 1361b, 1568a BGB zu berücksichtigen. Der Familienrichter kann also einem der beiden Ehegatten die Wohnung zuweisen und den anderen verpflichten auszuziehen.

Bei den Zuteilungskriterien, die der Richter bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen hat, steht die möglichst ungestörte Entwicklung der Kinder im Mittelpunkt. Der Zerfall einer Ehe belastet gerade die Kinder. Ihnen soll das vertraute Umfeld (Schule, Kindergarten, Freunde, Nachbarn) erhalten bleiben. Deshalb hat der Ehepartner die besseren Karten, der den Antrag stellt, wenn er mit den Kindern in der Wohnung bleiben will. Bei der richterlichen Entscheidung ist auch das Interesse nicht gemeinschaftlicher oder auch volljähriger Kinder, die sich noch in der Ausbildung befinden, mit zu beachten.

Es kommt jedoch nicht nur allein auf das Kindeswohl an. So hat etwa ein alter oder kranker Ehepartner, dem der Umzug oder ein Umgebungswechsel nicht zuzumuten ist, die besseren Chancen, mit seinem Antrag durchzudringen. Auch die wirtschaftlichen Verhältnisse des Scheidungspaares sind zu berücksichtigen. In der Regel ist es leichter für einen alleinstehenden Ehepartner mit guter Anstellung eine Wohnung am freien Markt zu finden als für einen auf Unterhalt angewiesenen und wirtschaftlich schwachen Ehepartner mit Kindern.

Auch der später in die Ehewohnung eingezogene Ehegatte hat die schlechteren Karten als der Ehepartner, der schon vor der Eheschließung in der Ehewohnung gewohnt hat. In der vorerwähnten Entscheidung hat das Kammergericht auch Eigenleistungen eines Ehepartners im Zusammenhang mit dem Aufbau der Wohnung zu seinen Gunsten bei der Wohnungszuweisung berücksichtigt.

Dagegen sollen die Ursachen, die zum Scheitern der Ehe geführt haben, nur in Ausnahmefällen herangezogen werden. Ein schwerwiegendes eindeutiges Fehlverhalten eines Ehepartners kann dazu führen, dass unter Abwägung aller Umstände die Entscheidung zu seinen Lasten ausfällt. Aber auch Zukunftsbetrachtungen spielen eine Rolle. Ist es etwa vorhersehbar, dass eine geschiedene Ehefrau wieder heiratet und zu ihrem neuen Partner ziehen wird, so hat sie selbst bei Miteigentum die schlechtere Ausgangsposition bei der Zuweisung der Ehewohnung an sich selbst als der Ehemann.

III. Zuweisung der Ehewohnung durch das Gericht

Mitbegründung eines Mietverhältnisses zwischen den Ehegatten: Grundsätzlich hat das Gericht die Möglichkeit, gemäß § 1568a Abs. V BGB ein Mietverhältnis zwischen den Ehegatten zu begründen oder aber es bei einem Nutzungsverhältnis zu belassen.

Droht die Veräußerung der Wohnung, so ist die Begründung eines Mietverhältnisses zum Schutz des in der Wohnung verbleibenden Ehegatten in der Regel geboten. Ein entsprechender Antrag kann im Wege der einstweiligen Anordnung gestellt und begründet werden. Für den Fall dass die Veräußerung erfolgt, hat der in der Wohnung verbleibende Ehegatte gegenüber dem Erwerber alle Rechte aus dem Mietvertrag, insbesondere Kündigungsschutz.

Nach den gesetzlichen Regelungen kann der Richter nicht gestaltend in die Eigentumsverhältnisse eingreifen, wohl aber rechtsgestaltend Nutzungsverhältnisse begründen. Er soll die Zuweisung der Ehewohnung an einen Ehepartner regelmäßig zeitlich begrenzen und die Frist dabei so bemessen, dass der nutzungsberechtigte Ehegatte in der Zeit eine andere zumutbare Wohnung finden kann.

Begründet das Gericht ein Mietverhältnis, so mag dies zwar auf den ersten Blick als Erfolg erscheinen für die Partei, die diesen prozessualen Sieg errungen hat. Eine solche Regelung kann jedoch im Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung und dem Zugewinnausgleich erhebliche wirtschaftliche Nachteile bringen, weil sie die Verwertbarkeit der Immobilie stark einschränkt, so dass häufig eine längere Räumungsfrist auch für den in der Wohnung verbleibenden Ehegatten die wirtschaftlich weniger negativen Konsequenzen hat.

  • 1568a Abs. I S. 3 BGB bestimmt zwar nicht ausdrücklich, dass das Gericht eine Vergütung bei Überlassung festzusetzen hat. Können sich der verbleibende Ehegatte und Vermieter nicht einigen, ist die Miete von Amts wegen festzusetzen. Dabei hat sich das Familiengericht an die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 2 MHG zu orientieren. Hiervon kann der Richter im Einzelfall abweichen, wenn dies beispielsweise wegen der Betreuung gemeinsamer Kinder unbillig erscheint.

Die richterliche Entscheidung über die Miethöhe hat auch Auswirkungen auf den Unterhalt, da sich bei dieser Entscheidung die wirtschaftlichen Verhältnisse des Ehepartners, an den Miete gezahlt wird, verändern. Andererseits ist bei der gerichtlichen Entscheidung das eheprägende mietfreie Wohnen in der bisherigen Ehewohnung bei der Unterhaltsbemessung zu berücksichtigen (siehe unten). Bei der Festsetzung der üblichen Marktmiete sind die ortsüblichen Vergleichsmieten als Wohnwert einzubeziehen. Auch die Höhe der Belastungen für das Wohnobjekt und die Frage, wer die Lasten trägt, sind von Bedeutung.

Sind beide Ehegatten Miteigentümer der Ehewohnung, sieht das Gesetz für diesen Fall keine gesonderte Regelung vor. Wie bereits erwähnt, zieht man in der Praxis jedoch eine Analogie zu § 1361b Abs. I S.2, § 1568a Abs. I BGB.

Bei Miteigentümern wird also regelmäßig der in der Wohnung mit den Kindern verbleibende Ehegatte bei der Entscheidung des Gerichts (nach billigem Ermessen) bevorzugt werden.

Mit der Wohnungszuweisung kann der Richter auch in diesem Fall zwischen den Miteigentümern nach § 1668a Abs. V BGB ein Mietverhältnis begründen. In einem solchen Mietvertrag treten die Eheleute gemeinsam als Vertragspartner des vermieteten Bruchteilseigentums auf und als Mieter der Ehegatte, dem die Wohnung zugeteilt wird.

Bei der Festlegung der Konditionen des neuen Mietverhältnisses kann ein Mustermietvertrag zugrunde gelegt werden und ergänzend auf die gesetzlichen Mietvorschriften (§§ 535 ff BGB) verwiesen werden. Der beste Schutz für den in der Wohnung verbleibenden Miteigentümer besteht darin, dass ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit begründet wird. Dies hat allerdings den Nachteil, dass bei einer Vermögensauseinandersetzung und/oder Teilungsversteigerung häufig nur ein wesentlich geringerer Erlös erzielbar ist, da sich der Bieterkreis für das Meistgebot verringert. Deshalb muss auch hier derjenige, der ein solches Mietverhältnis, bezogen auf den im gemeinsamen Bruchteilseigentum stehenden Ehewohnungsanteil anstrebt, überlegen, ob er sich mit einem solchen Antrag nicht wirtschaftlich größeren Schaden als mit einem Umzug zufügt, an dessen Kosten der Unterhaltleistende über Sonderbedarf zu beteiligen wäre.

Die Eigentumsverhältnisse an der Ehewohnung werden erst bei einer endgültigen Auseinandersetzung der Gemeinschaft geändert und geregelt. Wenn die Ehegatten sich nicht einigen können, bleibt nur die Teilungsversteigerung nach §§ 753 Abs. 1 BGB i. V. m. § 180 ff ZVG. Wenn es zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Kindeswohls der gemeinschaftlichen Kindern nötig ist, dann kann nach § 180 Abs. 3, Abs. 4 ZVG das Teilungsversteigerungsverfahren auf die Dauer von höchstens 5 Jahren eingestellt/verzögert werden.

Um die Nachteile der Begründung eines Mietverhältnisses für den Fall der Vermögensauseinandersetzung zu vermeiden, ist in Betracht zu ziehen, dass die Ehewohnung lediglich einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Denkbar ist auch die Begründung eines Mietverhältnisses nur zum vorübergehenden Gebrauch. Auch die Befristung eines solchen, durch richterliche Entscheidung begründeten Mietverhältnisses auf eine Übergangszeit sollte eine Klarstellung durch das Gericht enthalten, ob die Vorschriften über den Kündigungsschutz gemäß § 535 ff BGB im Hinblick auf die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch anwendbar sein sollen oder nicht. Die Nutzungsvergütung bzw. der Mietzins entspricht den Anteilen des Miteigentumsanteils des weichenden Ehegatten, bei hälftigem Miteigentum also dem hälftigen Mietwert.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass ein Ausgleich für die alleinige Nutzung erfolgt, in dem der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte die Kosten für die Wohnung, insbesondere die Finanzierungskosten für die Kredite allein übernimmt. Dieser Anspruch kann von dem weichenden Ehegatten, der Miteigentümer ist, geltend gemacht werden, indem er Klage auf Zahlung eines entsprechenden Entgeltes aus der durch den anderen beanspruchten Neuregelung erhebt oder den Ausgleichsanspruch gegen den in der Wohnung allein verbleibenden Ehegatten nach § 426 Abs. 1 BGB geltend macht. Der Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgeltes ist entstanden, sobald der Ehegatten von dem anderen mit hinreichender Deutlichkeit eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung des Miteigentums begehrt.

Umstritten ist, wann Anhaltspunkte für eine Vergütungsvereinbarung vorliegen. Das OLG Celle bejaht einen Vergütungsanspruch des ausgezogenen Miteigentümergatten gemäß § 745 Abs. 2 BGB von dem Zeitpunkt an, in dem dieser die Benutzungsvergütung erstmals von dem anderen Ehegatten forderte.

Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten, wie sie in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführt sind und auf den Mieter umlegbar sind, können bei der Begründung eines Mietverhältnisses auf den jeweiligen Nutzer in vollem Umfang abgewälzt werden. Die laufenden Kosten für Müllabfuhr, Strom, Wasser, Heizung, Grundsteuer, etc. trägt also derjenige, der die Ehewohnung nutzt. Hierfür gibt es keinen Ausgleich, weil es sich insoweit um Kosten der allgemeinen Lebenshaltung handelt.

Demgegenüber ist bei den Zins- und Tilgungsleistungen für die Grundstücksbelastungen die Ausgleichsregelung des § 426 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Hier gilt grundsätzlich das Halbteilungsprinzip. Auf die Leistungsfähigkeit des Ausgleichsschuldners kommt es nicht an.

Quelle

Kloster-Harz/Schönberger in Stichwortkommentar Familienrecht, 2. Auflage 2014

Autorinnen

Dr. Doris Kloster-Harz ist Fachanwältin für Familienrecht. Dr. Doris Kloster-Harz gründete 1978 eine Anwaltskanzlei. Sie betreibt die Kanzlei zusammen mit ihrer Schwester Dr. Annegret Harz und den Partnern Dr. Susan Schäder, Dr. Karlheinz Forek und Natalie Demisch. Schwerpunkt-Tätigkeit von Frau Dr. Kloster-Harz ist der Bereich Familien- und Erbrecht. Sie ist Co-/Autorin zahlreicher Bücher/Veröffentlichungen.

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Dr. Eva Schönberger (vormals Dr. Rusch) ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht, in Weßling bei München. Dr. Schönberger betreibt seit 2000 eine eigene Kanzlei und ist schwerpunktmäßig im Familienrecht und Erbrecht tätig.

Telefon: 08153-9061994

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Erstellt am 10. Juli 2002, zuletzt geändert am 3. Juli 2015