Dr. Reiner Braun und Ulrich Pfeiffer
   

1. Wohneigentum ist die familienfreundlichere Wohnform
   
   
2. Familien profitieren zu spät vom Wohneigentum
   
   
3. Familien- und Vermögensplanung gehen beim Wohneigentümer Hand in Hand

Eine gute und ausreichend große Wohnung hat für Familien mit Kindern eine besondere Dringlichkeit. Dies gilt erst recht für die Bildung von Wohneigentum, denn die Auswirkungen - Unabhängigkeit im Alter, Vermögensbildung und selbstbestimmtes Wohnen - sind für Familien noch wichtiger als für Singles oder kinderlose Paare. Deshalb wundert es nicht, dass Familien gemessen an ihrem Lebensstandard, einen besonders hohen Aufwand für das Gut Wohnen betreiben. Legt man gleiche Einkommen zu Grunde, dann geben junge Familien als Mieter vier bis fünf Prozent mehr vom Einkommen für das Wohnen aus als Singles oder kinderlose Paare (Einkommen 2 - 3.000 Euro/Monat, Altersklasse 30 bis 39 Jahre).

Auswertungen der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) bestätigen die Bedeutung der Wohnung für Familien: Im Vergleich zum Durchschnittshaushalt bewohnen Familien größere Flächen und mehr Räume (109 qm bzw. 4,1 Räume gegenüber einem Mittelwert über alle Haushalte von 92 qm bzw. 3,5 Räume; vgl. Tabelle 1). Außerdem wohnen Familien mehrheitlich in den eigenen vier Wänden in Form von Ein- oder Zweifamilienhäusern (58%), während die Masse der Haushalte in Deutschland im Mehrfamilienhaus zur Miete wohnt (52%). Die höheren Wohneigentumsquoten der Familien sind keine Folge einer höheren Wirtschaftskraft, sondern einer höheren Sparbereitschaft und auch Bereitschaft zum Verzicht bei anderen Konsumgütern. Wohnungen werden von Familien als besonders wichtig erlebt.

Tabelle 1: So wohnen Familien *arithmetische Mittelwerte EZFH = Ein-/Zweifamilienhaus, MFH = Mehrfamilienhaus, sonst = sonstige Gebäude
Quelle: Eigene Berechnungen aus EVS 2003 empirica

Dennoch entsteht natürlich kein spezifischer Wohnluxus. Familien müssen im statistischen Mittel 3,5 Personen in ihrer Wohnung unterbringen. Demgegenüber wohnen in einem durchschnittlichen Haushalt nur 2,1 Personen, in Haushalten von Nicht-Familien sogar nur 1,8 Personen. Deswegen stehen den Familien trotz ihrer großen Wohnungen pro Kopf gut 10 Quadratmeter weniger Wohnfläche zur Verfügung als dem Durchschnittshaushalt. Und weil familiengerechte Wohnungen in vermieteten Mehrfamilienhäusern nur schwer zu finden sind, wohnen die meisten Familien lieber im Eigenheim. Denn große Mietwohnungen sind rar und deswegen teuer. Außerdem mangelt es den meisten Geschosswohnungen an einem ausreichenden Angebot an privaten Grün- und Freiflächen für das Familienleben.

Aber nicht alle Familien schaffen es, die Schwelle zum Wohneigentum zu überschreiten: weniger als zwei von zehn Einelternfamilien sind Wohneigentümer. Und selbst diejenigen Familien, die in der Lage sind, ausreichend Eigenkapital anzusparen und hohe Tilgungsleistungen zu finanzieren, schaffen den Auszug aus der Mietwohnung oft erst dann, wenn die Kinder schon groß sind. Gleichwohl gilt: Familien, die die Hürde erfolgreich nehmen, fahren eine dreifache "Rendite" ein: sie wohnen familiengerechter, sie sparen mehr als vergleichbare Mieterhaushalte und sie kümmern sich ganz nebenbei auch um ihre Altersvorsorge. Warum das alles so ist, wird in den folgenden Abschnitten empirisch analysiert.

1. Wohneigentum ist die familienfreundlichere Wohnform

Die mittlere Wohnfläche in Deutschland beträgt 92 qm, das sind 43 qm pro Person. Dabei hängt der Wohnflächenkonsum in erheblichem Maße von den aktuellen und von den vergangenen Lebensumständen ab. Deswegen sind Durchschnittswerte wenig aussagekräftig, wenn die Wohnsituation von Familien beschrieben werden soll. So steigt beispielsweise die Pro-Kopf-Wohnfläche mit zunehmendem Alter kontinuierlich an, obwohl die Wohnungsgröße selbst (Wohnfläche pro Haushalt) ab dem 50. Geburtstag stagniert oder sogar fällt. Dies passiert, weil die Haushalte typischerweise in der Familienwohnung bleiben, auch wenn die Kinder schon lange ausgezogen sind oder der Lebensgefährte verstorben ist. Da weniger Personen in derselben Wohnung leben, steigt die Pro-Kopf-Fläche. In Ostdeutschland fällt dieser "Remanenzeffekt" geringer aus als in Westdeutschland, weil die älteren Haushalte in deutlich kleineren Wohnungen und weniger in Wohneigentum leben (vgl. gestrichelte Linie in Abbildung 1).

Abbildung 1: Altersquerschnitt des Wohnflächenkonsums HH = Haushalt (Alter = Alter Haushaltsvorstand)
Quelle: eigene Berechnungen aus EVS 2003 empirica

Der angesprochene Remanenzeffekt kann auch direkt anhand der Wohnflächenbiographie verschiedener Geburtsjahrgänge nachgewiesen werden (vgl. Abbildung 2). Hier werden nicht - wie in Abbildung 1 - die Wohnflächen unterschiedlicher Haushalte zu einem Zeitpunkt (im Altersquerschnitt), sondern die Wohnflächen verschiedener Geburtsjahrgänge in aufeinander folgenden Jahren abgebildet (im Alterslängsschnitt). Dadurch wird sichtbar, wie sich die Wohnflächen einzelner Haushalte im Zeitablauf entwickeln. Insbesondere zeigt sich dabei ein deutlicher Anstieg der Wohnflächen bis etwa zum Alter von 50 Jahren. Bei älteren Haushalten sind dagegen kaum noch Veränderungen auszumachen. Angesichts der im Zeitablauf ständigen Verbesserungen der Wohnungsversorgung leben früher Geborene in der Regel in deutlich kleineren Wohnungen als spätere Geburtsjahrgänge. Dies ist eine Folge des Wirtschaftswachstums und erklärt, warum die Wohnungsgrößen im Altersquerschnitt (vgl. Abbildung 1) mit zunehmendem Alter scheinbar fallen: tatsächlich ziehen diese älteren Haushalte nämlich nicht um, sondern hatten schon immer kleinere Wohnungen als jüngere, später Geborene.

Abbildung 2: Alterslängsschnitt des Wohnflächenkonsums verschiedener Geburtsjahrgänge
Früheres Bundesgebiet Lesebeispiel: Im Jahr 1978 waren Haushaltsvorstände, die zwischen 1919 und 1923 geboren sind, 55 - 59 Jahre alt; damals wohnten dieser Haushalte im Westen auf rund 90 qm. 25 Jahre später, im Jahr 2003, sind diese Personen über 79 Jahre alt und bewohnen im Mittel Wohnungen mit gut 85 qm - die mittlere Wohnfläche ist demnach kaum gefallen.
Quelle: eigene Berechnungen aus EVS 1978-2003 empirica

Auch innerhalb der Gruppe der Familien sind enorme Unterschiede auszumachen (vgl. Abbildung 3). So stehen bei Zweielternfamilien in einer Mietwohnung jedem Haushaltsmitglied nur 26 qm zur Verfügung, während Selbstnutzer auf 34 qm kommen. Entsprechend unterscheiden sich auch die Wohnflächen, die rein statistisch jedem Kind zur Verfügung stehen, um 3 qm: etwa 5 qm für Kinder in Mietwohnungen und 8 qm bei Selbstnutzern - und das obwohl Selbstnutzer im Mittel mehr Kinder haben als Mieter.

Abbildung 3: Wohneigentum ist die kinderfreundlichere Wohnform
Auswahl: Deutschland insgesamt Anmerkung: Kind = Personen unter 18 Jahre; Prozentangaben = Vorteil der Eigentümer gegenüber den Mietern
Quelle: eigene Berechnungen aus EVS empirica

Ganz ähnlich verhält es sich bei allein erziehenden Einelternfamilien. Bedingt durch die geringere Haushaltsgröße sind die Wohnflächen jedoch niedriger. Auch die Eigentumsquote bleibt mit 18 Prozent deutlich hinter der Quote von 58 Prozent der Zweielternfamilien zurück.

2. Familien profitieren zu spät vom Wohneigentum

Deutsche Haushalte erwerben Wohneigentum im Alter von Mitte 30. Bis dann die Hälfte aller Haushalte eines Geburtsjahrgangs in den eigenen vier Wänden wohnt, sind die Deutschen sogar schon 45 Jahre alt (früheres Bundesgebiet: 42 Jahre). Im internationalen Vergleich ist dies ein trauriges Ergebnis. So erreichen die Franzosen diese Marke bereits mit 39 Jahren, die US-Amerikaner mit 31 Jahren und die Briten bereits mit jungen 24 Jahren (vgl. Abbildung 4). Zu beachten ist dabei der Zusammenhang zwischen Wohneigentumsquote insgesamt und Altersgrenze, ab der die Hälfte aller Haushalte Selbstnutzer sind. Daraus wird deutlich, dass der Schlüssel zur Erhöhung der Wohneigentumsquote in einer Herabsetzung des Ersterwerbsalters liegt. Wer den Übergang zum Wohneigentum geschafft hat, der wird in aller Regel nie wieder zur Miete wohnen und deswegen dauerhaft die Wohneigentumsquote erhöhen.

Abbildung 4: Internationaler Vergleich - ab welchem Alter wohnt die Hälfte aller Haushalte in den eigenen vier Wänden?

Lesehilfe: Bis die Hälfte aller französischen Haushaltsvorstände eines Geburtsjahrgangs in den eigenen vier Wänden wohnt, sind sie 39 Jahre alt. Insgesamt wohnen 55% aller französischen Haushalte in den eigenen vier Wänden.
Quelle: Div.; D 1998, F 1999, USA 1998, UK 1996 empirica

Die Wohneigentumsquote in Deutschland bleibt mit 44% (49% im früheren Bundesgebiet) sehr niedrig (Frankreich 55%, USA und in Großbritannien rund zwei Drittel aller Haushalte). Die Unterschiede lassen sich auf zwei Ursachen zurückführen: Einmal leben die heute älteren Deutschen infolge gestörter Vermögensbildungsprozesse in der Nachkriegszeit seltener im Wohneigentum als nachfolgende Generationen. Dies macht sich in einer geringeren Quote bei den über 59-jährigen Haushalten bemerkbar (vgl. Abbildung 5). Zum anderen erwerben aber auch die heute jüngeren Haushalte Wohneigentum erst später als in Frankreich oder in den USA. So leben bis zum Alter 40 bis 44 Jahre nur knapp die Hälfte aller deutschen Haushalte, aber 56% aller französischen und schon 70% aller US-amerikanischen Haushalte in den eigenen vier Wänden.

Am häufigsten wohnen in Deutschland die 60- bis 64-Jährigen im Eigentum, gefolgt von den 15- bis 19-Jährigen (vgl. Abbildung 5), die noch bei ihren Eltern leben. Die neugegründeten Haushalte leben nach dem Auszug aus den Familienwohnungen fast ausschließlich als Mieter, während vorher weit über 70% der Twens in den Eigenheimen oder Eigentumswohnungen ihrer Eltern lebten. Weil Familien häufiger Wohneigentümer sind als kinderlose Haushalte (vgl. Abbildung 7), wachsen Minderjährige auch überdurchschnittlich häufig in den eigenen vier Wänden auf. Dieser Trend verstärkt sich zuletzt sogar im Zeitablauf. Allerdings wohnen die Eltern (beim ersten Kind) anfänglich meist noch zur Miete, weil aufgrund der hohen Objektpreise Eigenkapital noch nicht ausreichend angespart werden konnte. Deswegen steigt die Wohneigentumsquote mit zunehmendem Alter der Kinder von knapp 45% bei den unter 5-Jährigen bis auf fast 65% bei den 15- bis 19-Jährigen erst allmählich an (analog steigt die Quote bei den Eltern).

Abbildung 5: Teenies und Sixties wohnen am häufigsten in den eigenen vier Wänden
Wohneigentumsquoten von Personen und Haushalten im Altersquerschnitt 2003 (früheres Bundesgebiet) Anmerkung: Kind (hier) = Kind des Haupteinkommensbeziehers, Erwachsene = Haupteinkommensbezieher und dessen/deren Lebensgefährte
Quelle: Eigene Berechnungen aus MZ und EVS empirica

Die Quote der Selbstnutzer bei den 65-Jährigen geht mit zunehmendem Alter wieder zurück. Dieser statistische Effekt entsteht nicht daraus, dass etwa die 75- bis 79-Jährigen ihr einmal erworbenes Wohneigentum schon wieder verkauft hätten. Analog zur Entwicklung der Wohnflächen im Altersquerschnitt waren die jetzt älteren Mieterhaushalte in der Phase, in der typischerweise Wohneigentum gebildet wurde (vor 30 bis 40 Jahren), seltener in der Lage, Wohneigentümer zu werden. Die Zerstörungen im Kriege und die Vermögensarmut der Kriegs- und unmittelbaren Nachkriegsgenerationen wirken bis heute nach.

Abbildung 6: Im Osten leben junge Leute öfter im Wohneigentum als im Westen
Wohneigentumsquoten von Personen im Altersquerschnitt 2003 Anmerkung: Kind = Kind des Haupteinkommensbeziehers, Erwachsene = Haupteinkommensbezieher und dessen/deren Lebensgefährte
Quelle: Eigene Berechnungen aus MZ und EVS empirica

Im Ost-West-Vergleich unterscheidet sich das Altersprofil der Personen, die im selbst genutzten Wohneigentum wohnen, kaum (vgl. Abbildung 6). Auch hier leben die Kinder erst mit 15 bis 19 Jahren überwiegend in den eigenen vier Wänden. Auch hier wohnen unmittelbar nach der Gründung des eigenen Haushalts die meisten Twens erst mal zur Miete. Auch hier wächst der Kreis erwachsener Personen, der nicht mehr auf Vermieter angewiesen ist, zunächst mit zunehmendem Alter, um anschließend wieder zu fallen. Allerdings ist dieser Anstieg schon bei den 45- bis 49-Jährigen erreicht und nicht - wie im Westen - erst bei den 60- bis 64-Jährigen. Der Grund ist klar: die Generation der heute über 60-Jährigen konnte in der ehemaligen DDR kein Wohneigentum erwerben und auch nach dem Mauerfall war für diese Generation der Zug ins Wohneigentum altersbedingt weitgehend abgefahren. Auf der anderen Seite kann man fast sicher davon ausgehen, dass sich der Gipfel bei der Wohneigentumsquote - ähnlich wie in den vergangenen Jahrzehnten im Westen - nach und nach weiter in höhere Altersklassen verschiebt. Das ist dann der Fall, wenn die heute unter 50-Jährigen, die (dann) mehrheitlich Wohneigentümer sind, in diese Altersklassen aufrücken. Grundsätzlich ist dabei in den neuen Ländern Optimismus angesagt, denn Wohneigentum ist in der 20- bis 45-jährigen ostdeutschen Bevölkerung - namentlich bei den Familien - bereits heute nahezu genauso weit verbreitet wie im Westen; 25- bis 29-Jährige wohnen im Osten sogar häufiger im Eigentum als ihre Altersgenossen im früheren Bundesgebiet.

3. Familien- und Vermögensplanung gehen beim Wohneigentümer Hand in Hand

Wohneigentum ist nicht nur familienfreundlicher, sondern wirkt sich auch positiv auf die Vermögensabsicherung aus. Dies zeigt ein Vergleich der Biographie von Mietern und Wohneigentümern während des Erwerbslebens. In jungen Jahren starten zunächst alle Haushalte weit unten auf der Vermögensskala: unter 30-jährige Haushaltsvorstände beziehen noch vergleichsweise geringe Erwerbseinkommen, dafür müssen sie nur wenige Haushaltsmitglieder versorgen und können häufig auf ein zweites Erwerbseinkommen des Lebenspartners zurückgreifen. Die Familien- und Vermögensplanung nimmt in dieser Altersklasse jedoch noch keine spezifischen Konturen an. Wichtige Weichenstellungen mit Einfluss auf das Sparverhalten sind hier noch nicht vorgenommen: Heirat, Familiengründung und der Erwerb von Wohneigentum hat noch nicht zu einer ausreichenden "Sortierung" der Haushalte geführt. Das liegt an den langen Ausbildungszeiten - vor allem bei Akademikern - und am gestiegenen Alter bei der Erstgeburt.

Abbildung 7: Familien bilden öfter Wohneigentum - auch wenn kinderlose Haushalte aufholen
Quelle: Eigene Berechnungen aus EVS 1978 und 2003 empirica

Das Leben der Haushalte im Alter 30 bis 39 Jahre ist geprägt durch karrierebedingt deutlich steigende Erwerbseinkommen, die einhergehen mit anschwellenden Ausgaben für den Basiskonsum als Folge der Familienvergrößerung. Je mehr Kinder im Haushalt sind, desto geringer fällt jedoch die Erwerbsbeteiligung und damit das Erwerbseinkommen des Lebenspartners aus. Dennoch sind die Familien sparfreudiger als der Durchschnittsmieter. Familien bilden eher Wohneigentum (vgl. Abbildung 7). Und Wohneigentümer unterscheiden sich selbst in derselben Einkommenskategorie in ihrer Vermögensbildung erheblich von Mieterhaushalten: Lässt man die Tilgung beiseite, legen zwar beide eine ähnlich hohe Sparquote an den Tag - zusammen mit den Tilgungsleistungen wird jedoch der doppelte Konsumverzicht sichtbar, den junge Selbstnutzerhaushalte aufgrund der oft simultanen Entscheidung für Wohneigentum und Familiengründung leisten (vgl. Abbildung 8).

Abbildung 8: Querschnitt der Geldvermögen, Immobilienvermögen, Sparquoten und Kinderzahl während des Erwerbslebens
Auswahl: Haushaltsnettoeinkommen 2 - 3.000 Euro/Monat
Definition: Geldvermögen (hier) ohne Rückkaufwert der Lebensversicherungen
Quelle: Eigene Berechnungen aus EVS 2003 (Sparquoten aus EVS 1998) empirica

Gegen Ende des Erwerbslebens blicken die Selbstnutzer schließlich auf ein Immobilienvermögen von durchschnittlich 224 Tsd. Euro zurück. Daneben haben sie zusätzlich Geldvermögen zusammengetragen, die fast doppelt so hoch sind wie bei vergleichbaren Mieterhaushalten. Das ist möglich, weil Selbstnutzer mit zunehmendem Alter weniger Belastungen für Zins und Tilgung tragen müssen und deswegen nach Begleichung der verbleibenden Wohnkosten höhere frei verfügbare Einkommen haben. Daneben ist die Geldvermögensbildung der Selbstnutzer auch längerfristig angelegt als die der Mieter. Dies ergibt sich aus dem besonderen Sparanreiz der Wohneigentümer: sie müssen gegen drohende Reparaturen am Eigenheim im Rentenalter abgesichert sein.

Jedem Wohneigentümer steht schließlich im Alter auch die Option offen, nicht nur den Wohnkostenvorteil in Form der ersparten Miete zu genießen, sondern im Notfall auch das in der Immobilie angesammelte Eigenkapital aufzuessen. In der Praxis tritt dieser Extremfall selten auf. In Anbetracht sinkender Rentenniveaus könnte aber künftig der Fall häufiger eintreten, dass man sein Familienheim im Alter veräußert, um sich mit dem Erlös in eine kleinere, altengerechte Wohnung einzukaufen. Ein Teil des Verkaufserlöses kann dann immer noch zur Aufbesserung der monatlichen Rentenzahlung eingesetzt werden. Diese Option steht Mietern nicht zur Verfügung. Und auch nicht der überwiegenden Zahl der kinderlos gebliebenen Haushalte, weil diese seltener Wohneigentum erwerben.

Literatur

BRAUN, R. und PFEIFFER, U., Haushalts- und personenbezogene Wohneigentumsquoten in Deutschland, Wohneigentümer bilden absolute Mehrheit, hrsg. von LBS Bundesgeschäftstelle, Berlin.

BRAUN, R. und PFEIFFER, U., Sparverhalten der Wohneigentümer, Wo schränken die Selbstnutzer ihren Konsum ein? hrsg. von LBS Bundesgeschäftstelle, Berlin.

BRAUN, R. und PFEIFFER, U., Die Lebensplanung effizienter und rationaler organisieren, in: Sparkasse, Manager-Magazin für die Sparkassen-Finanzgruppe, Nr. 1, 2004, S. 48-52.

BRAUN, R., MÖHLENKAMP, R., PFEIFFER, U. UND SIMONS, H., Vermögensbildung in Deutschland, hrsg. von der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen, Bonn/Berlin 2001.

Autoren

Dr. Reiner Braun ist Mitglied des Vorstandes,
Ulrich Pfeiffer ist Vorsitzender des Aufsichtsrates der
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